Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344. maddesinin emredici niteliği ve bu hükmün taraf iradeleri karşısındaki sınırları bakımından uygulamada çeşitli tartışmalar ortaya çıkmaktadır.
Özellikle, son yıllarda yüksek enflasyon, kira artış oranının geçici olarak %25 oranıyla sınırlandırılması ve piyasa koşullarındaki hızlı değişimler gibi etkenler nedeniyle kiraya verenler ile kiracılar arasında yasal sınırların üzerinde kira artışı uygulaması yaygınlaşmıştır. Bu durum, yasal sınırı aşacak şekilde ödenen kira bedellerinin kiracı tarafından geri alınıp alınamayacağı sorusunu ortaya çıkarmış ve bu yönde davalar açılmaktadır.
Bu çalışmada, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları çerçevesinde TBK m. 344 hükmünün emredici niteliği, yasal sınırın üzerinde ödenen kira bedellerinin talep edilip edilemeyeceği ve TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin kira ilişkilerine etkisi incelenecektir.
1. TBK m.344 Hükmünün Emredici Niteliği
TBK’nin 344. maddesi, kira artış bedelinin belirlenmesine ilişkin temel esasları düzenlemektedir. Hükme göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, ilgili kira yılı bakımından TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.
TBK m. 344 hükmünün kiracıyı koruyucu nitelikte olduğu ve kamu düzenine ilişkin emredici bir düzenleme teşkil ettiği Yargıtay içtihatlarında açık şekilde kabul edilmektedir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında, TBK m. 344 hükmünün kiracı lehine emredici nitelikte olduğu, bu durumun kamu düzenine ilişkin olduğu ve tarafların bu sınırlamayı bertaraf edecek şekilde yaptıkları anlaşmaların geçersiz sayılması gerektiği açıkça belirtilmektedir. [1]
Özellikle kira bedelinin tespiti ve kira artış oranlarının belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay, kira artış şartının TBK m. 344 sınırları içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu kapsamda, taraflarca daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, kanuni sınırı aşan kısmın geçersiz olacağı kabul edilmektedir.
2. Yasal Sınırı Aşan Kira Bedelinin İadesi
Kiracının, TBK m. 344’te öngörülen sınırların üzerinde kira ödemesinde bulunması hâlinde, kanuni sınırı aşan kısmın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında talep edilebilmektedir. Zira TBK m. 344’e aykırı artış anlaşmasının kanuni sınırı aşan kısmı hukuken geçersiz kabul edilmektedir.
Yüksek Mahkeme kararlarına göre, bu tür davalarda temel hukuki dayanak, TBK’nın sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleridir. Zira TBK m. 344’e aykırı artış anlaşmasının kanuni sınırı aşan kısmı kesin hükümsüz sayıldığından, bu kısma ilişkin ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde kiracı tarafından talep edilebilecektir.
Özellikle, %25 kira artış sınırının yürürlükte olduğu dönemde verilen kararlar, kiracının tahliye endişesi, barınma ihtiyacı veya ekonomik baskı altında yaptığı ödemelerin her zaman gerçek irade açıklaması olarak değerlendirilemeyeceğini ortaya koymaktadır. Şayet kiracının, yasal sınırın üzerindeki kira bedelini kabul ettiğine yönelik açık irade beyanı yok ise (ek protokol, yazışma kayıtları vb. gibi yazılı delillerle ispat edilebilecektir) yasal sınırın üzerinde ödenen tutar “sebepsiz” nitelikte sayılacak ve kiracı tarafından iadesi talep edilebilecektir.[2]
Ancak, uygulamada yasal sınırı aşan her fazla ödeme iade edilebilir nitelikte görülmemektedir. Kiracının yasal sınırın üzerindeki kira bedelini serbest iradesiyle kabul ettiğini gösteren açık anlaşma, ek protokol, yazışma veya benzeri somut delillerin bulunması hâlinde, fazla ödemenin iadesi talebinin reddedilmesi mümkündür.[3]
Açık irade; kiracının, yasal kira artış sınırını bildiği hâlde, herhangi bir baskı, tahliye tehdidi veya ekonomik zorunluluk altında olmaksızın, belirli bir yeni kira bedelini açık şekilde kabul ettiğini ortaya koyan irade açıklaması olarak değerlendirilebilir.
Kiracının yasal sınırın üzerinde kira bedelini kabul ettiğine ilişkin irade açıklamasının her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Özellikle, konut kiralarında kira ilişkisinin devam ediyor olması, kiracının barınma ihtiyacı ve tahliye edilme endişesi, tarafların ekonomik durumu ve o güne kadar ki kira ilişkisinin seyri irade açıklamasının gerçekten serbest şekilde oluşup oluşmadığının tespitinde önem taşımaktadır.
Bu nedenle uyuşmazlıklarda, yalnızca ödeme yapılmış olması değil, ödemenin hangi koşullarda gerçekleştirildiği ve kiracının gerçek iradesinin bulunup bulunmadığı önem taşımaktadır.
Kısacası, TBK 344. maddede belirtilen sınırlama nispi emredicidir. Yasal sınırı aşan kira bedelinin iadesinin talep edilmesi sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde mümkün olmakla birlikte, mahkeme, kira artış oranının belirlenmesinde, kiracının açık irade beyanının olması halinde, artık sebepsiz zenginleşmenin olamayacağı yönünde karar vermelidir.
SONUÇ
Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışına ilişkin TBK m. 344 hükmünün kiracıyı koruyucu emredici nitelikte olduğu konusunda güçlü bir içtihat birliği bulunduğu görülmektedir.
Bu kapsamda yüksek mahkeme içtihatlarında; (i) kanuni sınırları aşan kira artış anlaşmalarının geçersiz sayılması, (ii) yasal artış oranının üzerinde ödenen kira bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında geri istenebilmesi, (iii) kiracının gerçek ve serbest iradesinin esas alınarak özellikle tahliye baskısı altında yapılan ödemelerin geçersiz sayılması, temel ilkeler olarak ortaya çıkmaktadır.
Özellikle, son dönemde ekonomik gelişmeleri de dikkate alarak verilen kararlar, kira ilişkisindeki güç dengesizliğinin ve barınma hakkının dikkate alındığını göstermektedir. Bu nedenle mahkemeler, yalnızca fiilî ödeme olgusuna değil; ödemenin hangi koşullarda yapıldığına, kiracının gerçek iradesinin bulunup bulunmadığına ve kanuni kira artış sınırlarının aşılıp aşılmadığına da önem vermekte ve tarafların fiili ödeme davranışları ve somut olayın özellikleri de değerlendirilerek hüküm tesis edilmektedir.
Bu nedenle, kira ilişkilerinde uyuşmazlık yaşanmaması adına, tarafların kira artış uygulamalarında TBK m. 344’te öngörülen sınırlamaları dikkate almaları ve kira bedeline ilişkin değişiklikleri irade beyanını açıkça gösteren yazılı belgelerle hayata geçirmeleri gerekmektedir.
[1] Yargıtay 3. HD., E. 2024/1083 K. 2025/1439 T. 10.3.2025; Yargıtay 8. HD., E. 2019/147 K. 2019/1447 T. 14.2.2019; Yargıtay 3. HD., E. 2017/8926 K. 2019/3435 T. 16.4.2015; Yargıtay 3. HD., E. 2023/4108 K. 2024/2037 T. 26.6.2024. [2] Yargıtay 3. HD., E. 2019/3381 K. 2019/9536 T. 02.12.2019 [3] Yargıtay 3. HD., E. 2017/4163 K. 2018/11669 T. 19.11.2018; Yargıtay 12. HD., E. 2023/907 K. 2023/2083 T. 28.3.2023
